Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier ?

4 novembre 2025

Lorsqu’un bien immobilier est transmis à la suite d’un décès, les héritiers doivent s’acquitter de droits de succession, calculés selon la valeur du bien et le lien de parenté avec le défunt. Ces droits peuvent représenter des sommes importantes, surtout lorsque le patrimoine immobilier est conséquent. Pourtant, il existe plusieurs stratégies légales pour réduire ou éviter les droits de succession sur un bien immobilier, à condition d’anticiper la transmission.


Comprendre les droits de succession immobiliers

Qu’est-ce que les droits de succession ?

Les droits de succession sont des impôts prélevés par l’État sur la part du patrimoine que reçoit chaque héritier. Leur montant dépend de trois éléments :

  • la valeur du bien immobilier transmis,
  • le lien de parenté entre le défunt et l’héritier,
  • et les abattements fiscaux applicables.

En ligne directe (parent-enfant), un abattement de 100 000 euros par enfant s’applique sur la part reçue. Au-delà, les tranches de taxation varient de 5 % à 45 %. Pour les transmissions entre frères et sœurs, conjoints ou non-parents, la fiscalité devient bien plus lourde.


Pourquoi anticiper la succession immobilière ?

Sans préparation, les héritiers risquent de devoir vendre tout ou partie du bien pour payer les droits de succession. Anticiper la transmission permet de préserver le patrimoine familial, d’éviter les tensions entre héritiers et de limiter la charge fiscale. Plusieurs outils juridiques et fiscaux permettent d’y parvenir.


Les solutions pour réduire les droits de succession

1. La donation de son vivant

La donation est le moyen le plus efficace pour réduire les droits de succession. Elle consiste à transférer la propriété (totale ou partielle) d’un bien immobilier à un héritier avant le décès.

Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros par enfant tous les 15 ans, sans taxation. Ce plafond se cumule avec d’autres dispositifs, comme la donation familiale de somme d’argent (31 865 euros supplémentaires).

Il est possible de donner :

  • la pleine propriété du bien,
  • ou seulement la nue-propriété, en conservant l’usufruit (le droit d’y vivre ou d’en percevoir les loyers).

Cette dernière option est particulièrement intéressante, car la valeur de la nue-propriété diminue selon l’âge du donateur, ce qui réduit les droits de donation à payer.


2. Le démembrement de propriété

Le démembrement est une stratégie souvent utilisée pour transmettre un bien tout en en conservant l’usage. Le principe repose sur la séparation entre :

  • l’usufruit (droit d’usage et de revenus),
  • et la nue-propriété (droit de disposer du bien).

Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires.
Cette méthode permet de préparer la succession tout en gardant la maîtrise du bien pendant sa vie.


3. L’assurance-vie pour financer les droits de succession

Souscrire un contrat d’assurance-vie est une autre solution pour alléger la fiscalité successorale. Les capitaux transmis ne font pas partie de la succession (sauf primes versées après 70 ans au-delà de 30 500 euros).

Chaque bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 152 500 euros sans droits de succession. Ce dispositif permet à la fois de protéger ses proches et de leur donner les moyens de régler d’éventuels frais liés à la transmission du bien immobilier.


4. L’achat en SCI pour mieux gérer la transmission

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une méthode efficace pour organiser la détention et la transmission d’un patrimoine immobilier.

Plutôt que de transmettre directement le bien, on transmet des parts sociales de la société. Celles-ci peuvent être données progressivement aux héritiers, bénéficiant des mêmes abattements fiscaux que les donations classiques.

La SCI facilite aussi la gestion collective du bien (entre frères et sœurs par exemple) et permet de prévenir les conflits liés à l’indivision.


5. Le recours à une donation-partage

La donation-partage est un acte notarié qui permet de répartir équitablement les biens entre les héritiers de son vivant.
Elle fige la valeur des biens au jour de la donation, évitant toute réévaluation au décès.

Cette formule sécurise la transmission et évite les désaccords futurs, tout en bénéficiant des mêmes avantages fiscaux qu’une donation classique.



Les stratégies complémentaires à envisager

Utiliser les abattements au fil du temps

Les abattements de donation se renouvellent tous les 15 ans. En planifiant plusieurs donations espacées, il est possible de transmettre une grande partie de son patrimoine sans droits. Cette stratégie est particulièrement efficace pour les propriétaires de plusieurs biens immobiliers.


Adapter la valeur du bien transmis

Lors d’une donation ou d’une succession, la valeur retenue pour le calcul des droits est celle du marché immobilier au jour de la transmission. En cas de marché baissier ou de détention en indivision, la valeur vénale peut être inférieure à celle du bien isolé, ce qui réduit mécaniquement les droits dus.


Lire notre article "Immobilier : faut-il rénover avant de vendre ?"

Anticiper avec un notaire ou un professionnel de l’investissement immobilier

Chaque situation est unique. Selon la composition du patrimoine, la situation familiale ou le type de bien, les stratégies peuvent varier.

Faire appel à un notaire ou à un expert en investissement immobilier permet d’identifier les meilleures solutions de transmission, tout en respectant les règles fiscales en vigueur.


Les erreurs à éviter

Reporter la transmission trop tard

Attendre le dernier moment rend la planification plus difficile. Les abattements et avantages fiscaux nécessitent souvent du temps pour être optimisés. Plus la préparation commence tôt, plus la transmission est fluide et avantageuse.


Négliger l’évaluation du bien

Une mauvaise estimation du bien immobilier peut entraîner un redressement fiscal. Il est essentiel de s’appuyer sur une évaluation professionnelle pour déterminer la juste valeur du patrimoine transmis.


Oublier les conséquences familiales

La fiscalité ne doit pas être le seul critère. Une transmission mal organisée peut créer des tensions entre héritiers. La transparence et la concertation sont indispensables pour maintenir l’équilibre familial.


En résumé

Éviter ou réduire les droits de succession sur un bien immobilier repose avant tout sur l’anticipation. Donation, démembrement, assurance-vie ou SCI : plusieurs leviers permettent d’alléger la charge fiscale et de préserver le patrimoine familial.

S’entourer de professionnels compétents, comme un notaire ou un expert en rachat immobilier, garantit une stratégie adaptée et sécurisée, conforme à la législation.

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